Die Hausfinanzierung in Österreich

Der Traum vom eigenen Haus steht bei vielen Österreichern weit oben auf der Liste. Damit dieser Traum nicht zum Alptraum wird, braucht es jedoch eine solide Hausfinanzierung. Lesen Sie hier, was es bei der Hausfinanzierung zu beachten gibt und wie Sie den Traum vom eigenen Haus am besten wahrmachen.

Hausfinanzierung mit Eigenkapital und Fremdkapital

Kaum jemand ist in der Lage, ein Haus komplett aus eigenen Mitteln zu bezahlen. In aller Regel wird ein Haus daher über einen langfristigen Kredit finanziert, der bei einem Kreditinstitut oder einer Bank aufgenommen wird. Dieses sogenannte Fremdkapital macht meistens den größten Teil der Hausfinanzierung aus, doch es ist trotzdem auch Eigenkapital notwendig.
Üblicherweise wird eine Hausfinanzierung mit 20 % Eigenkapital und 80 % Fremdkapital realisiert.
Das bedeutet, 80 % des Kaufpreises stammen als Kredit von der Bank und 20 % müssen als Eigenkapital zur Verfügung stehen.
Ein größerer Anteil an Eigenkapital ist durchaus möglich, mit erheblich weniger Eigenkapital wird die Hausfinanzierung jedoch oft schwierig. Sogenannte Vollfinanzierungen, bei denen 100 % des Kaufpreises von der Bank finanziert werden, werden von den Banken eher selten angeboten und wenn, dann in der Regel nur an Kunden, die zwar durchaus über entsprechendes Eigenkapital und meist weit darüber hinausgehende Gelder verfügen, diese Gelder jedoch langfristig in anderen Projekten gebunden haben oder sie einfach nicht zur Hausfinanzierung einsetzen möchten. Hier spielt also die Bonität eine große Rolle, mit einer sehr guten Bonität lassen sich die Banken durchaus auf eine Vollfinanzierung ein, bei einer schlechteren Bonität ist das Eigenkapital jedoch in der Regel zwingend erforderlich.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Vor der Hausfinanzierung sollte immer eine gründliche Planung stehen und dazu gehört es an erster Stelle, den persönlichen Kreditrahmen zu ermitteln. Nur wenn Sie wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können, können Sie effektiv auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie gehen und die Finanzierung mit der Bank planen.
Doch wie ermittelt man den eigenen Kreditrahmen? Oft wird der Fehler gemacht, die Miete mit der monatlichen Rate für die Hausfinanzierung gleichzusetzen, denn schließlich weiß man, dass man sich die monatlichen Mietzahlungen leisten kann.
Doch ganz so einfach ist die Rechnung nicht, denn beim Hauskauf müssen noch andere Dinge bedacht werden.
Kann man als Mieter den Eigentümer anrufen, wenn beispielsweise die Heizung kaputt geht, muss man als Hausbesitzer für alle notwendigen Reparaturen selbst aufkommen. Um für den Werterhalt der Immobilie zu sorgen, müssen außerdem regelmäßige Instandhaltungsarbeiten eingeplant werden wie beispielsweise

  • die Erneuerung der Elektroverlegung etwa alle 30 bis 50 Jahre
  • die Erneuerung der Wasserverlegung etwa alle 25 Jahre
  • die Neueindeckung des Dachs alle 20 bis 25 Jahre

Für diese und weitere Arbeiten gilt es eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, damit das notwendige Geld auch vorhanden ist, wenn die Arbeiten anstehen. Schiebt man sie auf die lange Bank, weil das Geld gerade fehlt, droht ein Sanierungsstau, der den Wert des Hauses erheblich senkt.
Des weiteren ist es oft so, dass man sich mit dem Kauf eines eigenen Hauses eher vergrößert, und damit steigen oft die Heizkosten und außerdem kommen viele andere Betriebskosten hinzu wie beispielsweise Grundsteuern, Gebäudeversicherungen, Kosten für die Instandhaltung des Grundstücks oder die Kosten für den Schornsteinfeger, die sonst als Umlage in der Miete enthalten waren.
Das Konzept Miete gleich monatliche Rate geht also nicht auf. Stattdessen sollten Sie wie folgt vorgehen, um Ihren persönlichen Kreditrahmen zu ermitteln:

  • Führen Sie einige Monate lang ein detailliertes Haushaltsbuch, in dass Sie alle Einnahmen und Ausgaben eintragen
  • Rechnen Sie aus, wie viel Geld Ihnen im Monat bleibt und rechnen Sie dabei Ihre derzeitige Kaltmiete ohne Nebenkosten heraus
  • Bedenken Sie, dass sowohl die Nebenkosten als auch die Heizkosten im Eigenheim unter Umständen eher höher liegen werden und planen Sie entsprechend eine Reserve von 100 bis 200 € ein
  • Berechnen Sie nun die Instandhaltungsrücklage. Sie liegt je nach Alter und Zustand des Hauses zwischen 0,5 € (Neubau) und 1 € (Bestandsimmobilie) pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Bei Immobilien mit besonders gehobener Ausstattung kann sie auch deutlich höher liegen
  • Planen Sie für unvorhergesehene Reparaturen 200 bis 300 € monatlich ein

Was nach dieser Rechnung übrig bleibt, ist der Betrag, den Sie guten Gewissens für die monatliche Tilgung der Hausfinanzierung veranschlagen können. Anhand eines Kreditrechners und der Laufzeit können Sie nun Ihr persönliches Kreditlimit bestimmen.

Hinweis

In den meisten Fällen bleibt es nicht aus, dass hier und da Einsparungen vorgenommen werden müssen, um den Traum vom eigenen Haus wahr werden zu lassen. Rechnen Sie jedoch nicht mit zu spitzer Feder, denn Sie müssen die Raten für die nächsten 20 oder mehr Jahre zahlen und Sie werden nicht 20 oder mehr Jahre auf alles verzichten wollen, um das Haus zu finanzieren.

Vergessen Sie die Kaufnebenkosten nicht

Nicht vergessen dürfen Sie bei der Hausfinanzierung die Kaufnebenkosten. Sie fallen an für

  • Grunderwerbssteuern
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Kaufvertragsgebühren
  • Provision des Immobilienmaklers

und machen mindestens 10 % des Kaufpreises aus.

Hinweis

Die Kaufnebenkosten sind in der Hausfinanzierung seitens der Bank nicht enthalten und müssen in aller Regel zusätzlich zum eigenkapital aus eigenen Mitteln gezahlt werden.

Welche Arten der Finanzierung gibt es?

In der Regel wird für eine Hausfinanzierung ein Annuitätendarlehen in Anspruch genommen. Dieses Darlehen wird über die gesamte Laufzeit hinweg mit gleichbleibenden Raten getilgt, die aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung bestehen. Der Anteil der Tilgung wird immer größer und zum Ende der Laufzeit ist das Darlehen komplett getilgt.
Eine Alternative ist das endfällige Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden und das erst zum Fälligkeitsdatum in einer Summe getilgt wird.

Worauf muss man bei der Finanzierung achten?

Die Kosten für eine Hausfinanzierung sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Man sollte daher die Angebote verschiedener Banken gründlich vergleichen und dabei auch Angebote von Direktbanken mit einbeziehen. Sie bieten oft günstige Konditionen, weil sie als reine Onlinebanken große Ersparnisse dadurch haben, dass sie keine kostenintensiven Filialen vor Ort betreiben und können diese Ersparnis an die Kunden weitergeben.
Ein besonderes Augenmerk sollte man bei dem Vergleich auch auf einmalig oder regelmäßig anfallende Gebühren richten, durch die sich die Kosten für eine Hausfinanzierung ebenfalls erhöhen können.