Baufinanzierung in Österreich

Sie träumen von einer eigenen Immobilie? Dann müssen Sie sich auf jeden Fall sehr gründlich über die Baufinanzierung informieren, damit die Finanzierung Ihrer eigenen vier Wände auf einem sicheren Fundament steht. Hier lesen Sie, worauf Sie bei der Baufinanzierung achten müssen und warum es wichtig ist, die Angebote gut zu vergleichen.

Was ist eine Baufinanzierung?

Wer eine Immobilie erwerben möchte, der braucht dazu in aller Regel eine Finanzierung, denn kaum jemand ist in der Lage, eine Immobilie aus vorhandenen Mitteln zu bezahlen.
Daher wird eine Baufinanzierung notwendig und zwar sowohl beim Kauf eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie als auch beim Neubau.
Von der Bezeichnung Baufinanzierung sollten Sie sich also nicht dahingehend verunsichern lassen, dass sie nur für Bauvorhaben gilt, sondern sie gilt für alle Arten von Immobilienfinanzierungen.

Wie werden Immobilien finanziert?

Um eine Immobilie zu finanzieren, muss in aller Regel ein Kredit aufgenommen werden. Doch dieses Fremdkapital allein reicht nicht für die Finanzierung, denn Vollfinanzierungen werden nur in seltenen Einzelfällen von den Banken gewährt und zwar meist nur dann, wenn die Käufer sehr wohl über genügend Geld verfügen, dies aber in anderen Projekten langfristig gebunden ist. Zusätzlich sind also auch noch eigene Mittel notwendig, um eine solide Baufinanzierung zu gewährleisten.
Immobilien werden in den meisten Fällen aus Eigenkapital und Fremdkapital finanziert.
Üblich ist eine sogenannte 80 % Finanzierung, bei der 20 % Eigenkapital zur Verfügung stehen und die restlichen 80 % über die Baufinanzierung getragen werden.

Hinweis

Beim Immobilienkauf fallen immer auch Kaufnebenkosten an. Sie werden beispielsweise fällig für

die Grunderwerbssteuer
die Eintragung ins Grundbuch
das Honorar für den Immobilienmakler
die Kaufvertragsgebühren

Diese Kaufnebenkosten werden nicht von dem Fremdkapital getragen und sollten zusätzlich zum Eigenkapital aus eigenen Mitteln finanziert werden können. Rechnen müssen Sie mit gut 10 % des Kaufpreises.

Welche Formen der Baufinanzierung gibt es?

Bei der Baufinanzierung handelt es sich immer um einen langfristigen Kredit, der über eine Laufzeit von vielen Jahren, oft 20 oder mehr, abbezahlt wird.
Zu unterscheiden ist dabei in erster Linie zwischen dem Hypothekarkredit, dem Annuitätenkredit und dem endfälligen Kredit.
Am weitesten verbreitet in Österreich ist der Annuitätenkredit. Bei diesem langfristigen Kredit
wird über die gesamte Laufzeit hinweg eine gleichbleibende Rate gezahlt, vorausgesetzt, es wurde eine Zinsbindung vereinbart. Diese monatlich fällige Rate, die als Annuitätenrate oder Annuität bezeichnet wird, besteht zu einem Teil aus Zinsen und zum anderen Teil aus der Tilgung der Kreditsumme.
Da der zu tilgende Betrag mit jeder Rate sinkt, verringern sich auch die zu zahlenden Zinsen entsprechend, so dass sich im Lauf der Zeit der Zinsanteil der Annuität immer weiter verringert, während gleichzeitig der Tilgungsanteil immer weiter ansteigt. Zum Ende der Laufzeit ist der Annuitätenkredit vollständig abbezahlt.
Eine andere, jedoch seltenere Variation ist der endfällige Kredit.
Bei dieser Art der Baufinanzierung werden während der Laufzeit nur die Zinsen getilgt. Die Kreditsumme selbst wird nicht getilgt, sondern wird zum Ende der Laufzeit auf einmal fällig.
Da die monatlichen Raten bei dieser Art der Finanzierung geringer ausfallen, kann der Differenzbetrag angelegt werden, um damit zum Ende der Laufzeit den Kredit tilgen zu können. Alternativ kann der endfällige Kredit aus einer zum Tilgungszeitpunkt fälligen Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag getilgt werden.

Hinweis

In Zeiten hoher Zinsen und guter Renditen kann sich ein solcher endfälliger Kredit durchaus lohnen, da bei einer geschickten Geldanlage am Ende sogar noch Geld übrig bleiben kann. Zu Zeiten niedriger Zinsen ist eine solche Finanzierung jedoch gefährlich, denn oftmals reicht die angesparte Summe dann am Ende nicht aus, um die Kreditsumme zu tilgen und es muss zu teuren Konditionen nachfinanziert werden. Bei der Länge der Laufzeit einer Baufinanzierung, die oft 20 und mehr Jahre beträgt, ist die Zinsentwicklung auch unmöglich abzusehen, so dass ein endfälliges Darlehen immer ein riskantes Spiel ist.

Die Baufinanzierung kann außerdem als Hypothekarkredit vergeben werden. In diesem Fall wird die Bank ins Grundbuch eingetragen und die so entstehende Hypothek gilt als Sicherheit für die aufgenommene Kreditsumme.

Hinweis

Ein Hypothekarkredit hat den Vorteil, dass eine Baufinanzierung auch mit geringem Eigenkapital möglich wird, denn die Immobilie selbst dient der Bank als Sicherheit. Oftmals werden Hypothekarkredite auch zu besonders günstigen Zinskonditionen angeboten. Nachteilig kann sich der Hypothekarkredit auswirken, wenn die Verbindlichkeiten nicht mehr bedient werden können, denn dann kann die Immobilie sehr schnell verloren sein.

Worauf muss man bei der Baufinanzierung besonders achten?

Insgesamt gibt es einige Kriterien, auf die man bei einer Baufinanzierung besonders achten muss. Dazu gehören:

  • die Kreditsumme
  • die Zinsen
  • die Laufzeit
  • einmalige und regelmäßige Gebühren

Bei der Kreditsumme ist vor allem darauf zu achten, dass Sie sich nicht übernehmen. Rechnen Sie also nicht zu eng und machen Sie nicht den Fehler zu denken, Ihre jetzt gezahlte Miete entspricht der monatlich möglichen Rate, denn Sie müssen beispielsweise Reparaturarbeiten und eine Instandhaltungsrücklage einplanen.
Bei den Zinsen sollten Sie ebenfalls genau hinschauen, denn die Konditionen sind von Bank zu Bank unterschiedlich und hängen mit der persönlichen Bonität zusammen. Beim derzeit niedrigen Zinsniveau bietet sich außerdem ein Fixzins an.
Hinsichtlich der Laufzeiten sollten Sie auf jeden Fall darauf achten, dass die Baufinanzierung abgezahlt ist, wenn Sie das Rentenalter erreichen.
In Betracht gezogen werden müssen außerdem Gebühren, die einmalig oder regelmäßig anfallen. dazu gehören beispielsweise einmalige Bearbeitungsgebühren oder jährlich anfallende Kontoführungsgebühren. Diese Gebühren unterscheiden sich von Bank zu Bank stark und im Laufe der Jahre lässt sich dort viel Geld sparen.

Hinweis

Auch wenn Sie schon viele Jahre treuer Kunde Ihrer Hausbank sind, sollten Sie bei einer Baufinanzierung durchaus auch Direktbanken in Betracht ziehen. Dadurch, dass sie keine Filialen vor Ort unterhalten, können sie den Kunden oft deutlich günstigere Konditionen anbieten.

Warum ist ein Vergleich so wichtig?

Die Kosten für eine Baufinanzierung unterscheiden sich oft erheblich und daher ist es wichtig, alle Angebote möglichst gut zu vergleichen. Holen Sie sich ruhig von Ihrer Hausbank ein Angebot ein, aber lassen Sie sich zusätzlich von anderen Banken Angebote machen und lassen Sie auch die Direktbanken dabei nicht außer Acht.
Die Kosten für die Baufinanzierung werden wie bei jedem Kredit maßgeblich durch Ihre Bonität bestimmt, doch hier setzt jede Bank andere Maßstäbe an. Darüber hinaus unterscheiden sich die Gebühren stark von einander und gerade bei Direktbanken können Sie auf dem Gebiet deutlich sparen.