Das müssen Sie rund um den Immobilienkredit wissen

Sehr viele Menschen in Österreich träumen von einer eigenen Immobilie. Zur Finanzierung dieses Traums ist in der Regel ein Immobilienkredit notwendig. Lesen Sie hier alles, was Sie rund um den Immobilienkredit wissen müssen.

Wie wird eine Immobilie finanziert?

Der Traum von einer eigenen Immobilie lässt sich in der Regel nicht ohne einen Immobilienkredit verwirklichen. Doch zusätzlich ist auch noch einiges an Eigenkapital notwendig, um eine Immobilie zu finanzieren.

100 % Finanzierungen, bei denen die Immobilie komplett durch einen Immobilienkredit finanziert wird, werden von den Banken nur sehr selten vergeben. Sie werden vor allen Dingen an Personen vergeben, die durchaus über das notwendige Kapital verfügen, um die Immobilie zu kaufen, die ihr Geld aber in anderen langfristigen Projekten angelegt haben oder aber nicht für die Immobilienfinanzierung verwenden möchten.

Es ist also auf jeden Fall eine sehr gute Bonität notwendig, damit die Bank einer 100 % Finanzierung zustimmt.
In den meisten Fällen wird die Immobilie aus Eigenkapital und Fremdkapital finanziert. Das Fremdkapital stammt aus dem Immobilienkredit, während das Eigenkapital selbst aufgebracht werden muss. In der Regel sind mindestens 20 % Eigenkapital notwendig und die restlichen 80% werden aus dem Immobilienkredit finanziert.

Hinweis
Hinweis: Bei der Finanzierung einer Immobilie darf man nie die Kaufnebenkosten vergessen. Diese betragen mindestens 10 % des Kaufpreises und auch diese Kosten müssen aus dem Eigenkapital gezahlt werden und sind nicht in dem Immobilienkredit enthalten.
Die Kaufnebenkosten fallen an für

  • die Eintragung ins Grundbuch
  • die Grunderwerbssteuern
  • die Kaufvertragsgebühren
  • die Provision des Immobilienmaklers

Welche Arten von Immobilienkredit gibt es?

Beim Immobilien es gibt es vor allem zwei Arten. Dabei handelt es sich um:

  • das Annuitätendarlehen
  • das endfällige Darlehen

Bei einem Annuitätendarlehen wird eine Laufzeit vereinbart, innerhalb derer der Immobilienkredit in monatlichen Raten zurückgezahlt wird. Die Raten bleiben während der gesamten Laufzeit gleich. Diese Raten bestehen zu einem Teil aus den Zinsen, die für den Kredit gezahlt werden müssen, und aus der Tilgung der Kreditsumme. Mit jeder Rate verringert sich die Kreditsumme und da die Zinsen immer nur auf die tatsächliche Kreditsumme berechnet werden, verschiebt sich so mit der Zeit das Verhältnis zwischen Zinszahlung und Kredittilgung.

Zahlt man also direkt am Anfang der Laufzeit über die Rate noch sehr viel Zinsen und nur eine geringe Tilgung, so verschiebt sich dieses Gleichgewicht, bis man zum Ende der Laufzeit nur noch sehr geringe Zinsen zahlt und jeden Monat einen großen Teil der Kreditsumme tilgt. Das Annuitätendarlehen wird meist zu einem Fixzinssatz vergeben und nach Ablauf der Zinsbindung muss mit der Bank über einen neuen Zinssatz verhandelt werden.

Ganz anders funktioniert endfällige Darlehen. Hier wird ebenfalls ein Immobilienkredit aufgenommen und eine Laufzeit vereinbart. Während der Laufzeit werden auch bei dem endfälligen Darlehen Ratenzahlungen fällig, jedoch beziehen sich diese nur auf die anfallenden Zinsen und die Kreditsumme wird nicht getilgt.
Da auch hier die Zinsen immer auf die tatsächliche Kreditsumme berechnet werden und diese im Verlauf der Laufzeit nicht geringer wird, fallen die Zinsen beim endfälligen Darlehen immer für die komplette Summe an. Dennoch ist der Betrag, der gezahlt werden muss, nicht zwingend immer gleich, denn das endfällige Darlehen wird oft mit einem variablen Zinssatz vergeben.
Dadurch können sich die Zinszahlungen je nach Entwicklung des Zinsniveaus über die Laufzeit durchaus ändern.
Am Ende der Laufzeit wird das endfällige Darlehen auf einen Schlag getilgt. Die Tilgungssumme stammt dabei aus einem Tilgungsträger, der während der Laufzeit angespart wird. Dabei kann es sich beispielsweise um

  • eine Lebensversicherung
  • einen Bausparvertrag
  • einen Investmentfonds

oder eine andere Art der Kapitalanlage handeln.

Hinweis
Hinweis: Die große Mehrheit der Immobilienkredite wird als Annuitätendarlehen vergeben. Endfällige Darlehen bergen immer ein gewisses Risiko, denn wenn zum Ende der Laufzeit nicht genug Geld da ist, um die Kreditsumme zu tilgen, muss eine teure Anschlussfinanzierung mit der Bank vereinbart werden. Vorteilhaft sind zwar die vergleichsweise geringen monatlichen Raten, die für ein endfälliges Darlehen gezahlt werden müssen, jedoch entwickelt sich der Tilgungsträger gerade bei einem niedrigen Zinsniveau nicht immer erwartungsgemäß.

Wie hoch darf der Immobilienkredit sein?

Sehr wichtig bei der Aufnahme eines Immobilienkredits ist es, den eigenen Kreditrahmen zu ermitteln. Übernimmt man sich mit dem Kredit und den monatlichen Raten, so kann es schnell passieren, dass die Finanzierung der Traumimmobilie zum absoluten Albtraum wird und man am Ende mit einem Haufen Schulden und ohne Immobilie dasteht.
An erster Stelle sollte daher immer eine gründliche Planung stehen, bei der man seinen persönlichen Kreditrahmen ermittelt.
Viele potentielle Hauskäufer denken, sie könnten die Miete, die sie zahlen, mit der monatlichen Rate für den Kredit gleichsetzen.

Diese Rechnung geht jedoch nicht auf. Als Immobilienbesitzer ist es wichtig, zum einen auch auf unvorhergesehene Reparaturen vorbereitet zu sein, für die immer ein finanzielles Polster bereitliegen muss, und es kommen auch weitere Ausgaben auf den Immobilienbesitzer zu, die er als Mieter nicht zahlen muss. Darüber hinaus ist es auch wichtig, für die Instandhaltung und Werterhaltung der Immobilie vorzusorgen und eine entsprechende Instandhaltungsrücklage zu bilden.

Dies sind Ausgaben und Kosten, die für einen Mieter nicht anfallen und daher lässt sich die Miete nicht mit der monatlichen Rate für den Immobilienkredit gleichsetzen.

Um den persönlichen Kreditrahmen zu ermitteln, geht man am besten folgendermaßen vor:

  • Für einen Zeitraum von einigen Monaten sollte ein detailliertes Haushaltsbuch geführt werden
  • Aus den monatlichen Ausgaben wird die Kaltmiete ohne Nebenkosten herausgerechnet
  • Bei den Nebenkosten ist zu beachten, dass sich viele Menschen eher vergrößern als verkleinern, wenn sie eine eigene Immobilie beziehen. Daher sollte hier unter Umständen ein gewisses Polster eingerechnet werden
  • Für die Instandhaltungsrücklage müssen je nach Baujahr und Zustand der Immobilie zwischen 50 Cent und 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich eingerechnet werden
  • Für unvorhergesehene Reparaturen sollten etwa 200 bis 300 € monatlich einkalkuliert werden

Das Geld, nach Abzug aller dieser Kosten vom Monatseinkommen übrig bleibt, kann guten Gewissens als monatliche Rate für den Kredit zugrunde gelegt werden.
Ist die monatlich leistbare Rate nun ermittelt worden, spielt die Laufzeit eine große Rolle. Der Immobilienkredit sollte mit dem Eintritt in das Pensionsalter auf jeden Fall abbezahlt sein und entsprechend sollte man die Laufzeit bemessen.

Hat man nun auch die Laufzeit ermittelt kann, man anhand der monatlichen leistbaren Rate und der Laufzeit mithilfe eines Kredit Rechner im Internet die maximale Kredithöhe ermitteln.

Hinweis
Hinweis: Ohne sparen geht es bei den meisten Menschen, die einen Immobilienkredit aufnehmen, nicht. Ein paar Abstriche zugunsten der eigenen Immobilie wird man also in vielen Fällen machen müssen. Dabei sollte man jedoch niemals vergessen, dass der Immobilienkredit für 15, 20 oder oft noch mehr Jahre aufgenommen wird. Wer hier also zu streng gerechnet und wirklich jede Urlaubsreise, jeden Kinobesuch, jede Zeitschrift und jeden Restaurantbesuch streicht, der wird zwar vielleicht seine eigene Immobilie finanzieren können, aber in den nächsten 15, 20 oder mehr Jahren vielleicht nicht sehr viel Spaß am Leben haben.

Die Einsparungen und Streichungen, die für die Erfüllung des Traums von der eigenen Immobilie notwendig sind, sollten daher in gewissen Grenzen gehalten werden, damit man sie auch über all die Jahre durchhalten kann, denn nur so steht die Finanzierung auf soliden Füßen.

Wo bekommt man einen Immobilienkredit?

Immobilienkredite werden von den meisten Banken und Kreditinstituten vergeben. Nicht immer hat die eigene Hausbank das beste Angebot, daher sollte man sich durchaus Angebote auch von anderen Banken einholen. Auch Online Banken und Direktbanken sollte man dabei nicht außer Acht lassen, denn gerade sie bieten oft günstige Konditionen.
Wer den Immobilienkredit gern bei seiner Hausbank abschließen würde, mit den Konditionen jedoch nicht ganz einverstanden ist, der kann durchaus versuchen, mit der Bank zu verhandeln. Hilfreich kann es dabei sein, sich einige Angebote von anderen Banken einzuholen, und mit diesen Angeboten in die Verhandlung mit der Hausbank zu gehen. Anstatt einen guten Kunden zu verlieren, der dann zu einem konkurrierenden Kreditinstitut wechselt, lassen sich die Banken oft durchaus auf günstigere Konditionen ein.

Hinweis

Eine Finanzierung bei einer Direktbank oder Online Bank sehen manche Menschen noch immer mit Skepsis. Direktbanken und Online-Banken sind jedoch ebenso seriös wie Filialbanken und in aller Regel kann dort bedenkenlos ein Immobilienkredit aufgenommen werden. Wer sich jedoch überhaupt nicht mit der Nutzung eines Computers und mit dem Internet anfreunden kann und wer viel Wert darauf legt, einem Bankberater persönlich im Gespräch gegenüber sitzen zu können, der sollte von einem Immobilienkredit bei einer Onlinebank besser Abstand nehmen.

Was muss man beim Immobilienkredit beachten?

Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, der muss vor allen Dingen die Angebote sehr gut vergleichen. Die Angebote der verschiedenen Kreditinstitute unterscheiden sich oft deutlich voneinander und schon geringe Unterschiede bei den effektiven Jahreszinsen machen bei den hohen Kreditsummen und den langen Laufzeiten eines Immobilienkredits unterm Strich einen sehr großen Unterschied aus.

Bei dem Kreditvergleich ist es besonders wichtig, dass man auf einige Faktoren achtet:

  • Beim Vergleich der Zinszahlungen muss immer der effektive Jahreszins der unterschiedlichen Angebote verglichen werden
  • Auch Faktoren wie Kontoführungsgebühren oder jährlich anfallende Zahlungen müssen beim Vergleich berücksichtigt werden
  • Sonderzahlungen können durchaus helfen, einen Immobilienkredit schneller abzuzahlen. Bei dem Vergleich sollte also immer auch geschaut werden, ob kostenlose Sonderzahlungen möglich sind
  • Auch bei einer sehr guten Planung können unvorhergesehene Dinge geschehen und es kann passieren, dass man einen oder mehrere Monate mit der Ratenzahlung aussetzen muss oder möchte. Viele Banken bieten daher die Möglichkeit, die Ratenzahlungen für einige Monate auszusetzen. Auch dies sollte man beim Vergleich nicht unbeachtet lassen.